Existe um número no balancete do seu condomínio que ninguém está olhando, e ele decide se o condomínio vira contribuinte de IBS e CBS. O número é 80%.
A regra de partida é tranquilizadora. O artigo 25, inciso I, da Lei Complementar 214/2025 diz que o condomínio edilício não é contribuinte. Ele arrecada cota, paga fornecedor e presta conta. Não vende nada, não tem lucro, não é empresa. A lógica é sólida e foi mantida.
O problema está no parágrafo 4º do mesmo artigo. Se as cotas condominiais representarem menos de 80% da receita total do condomínio, ele passa a ser contribuinte e precisa tributar as operações que faz com terceiros. Aluguel do topo do prédio para antena de telefonia, publicidade na fachada, locação do salão de festas, cessão de espaço para máquina de bebidas, vaga alugada para não morador. Tudo isso entra na conta.
A ironia da boa gestão
Aqui está o que me incomoda nessa regra. A última década inteira de boa prática condominial ensinou o síndico a fazer exatamente aquilo que agora dispara o gatilho.
Gerar receita acessória para aliviar a cota virou sinal de administração competente. Contrato de antena, locação de espaço, patrocínio na área comum. Quanto melhor o síndico faz esse trabalho, mais perto do limite ele chega. O condomínio bem administrado é o que corre risco, e o condomínio que nunca buscou receita nenhuma é o que fica protegido.
A conta é mais apertada do que parece. Um condomínio que arrecada R$ 200 mil por mês de cota e R$ 45 mil de receita acessória está em 81,6%. Está seguro. Assine mais um contrato de antena por R$ 12 mil e a proporção cai para 78,9%. O condomínio virou contribuinte, e virou por causa de uma decisão que parecia boa na assembleia.
O que quase ninguém está discutindo
Toda a conversa sobre condomínios tem girado em torno dessa regra. E ela importa. Mas o efeito maior é outro, e chega mesmo no condomínio que fica confortavelmente acima de 80%.
O condomínio é, por definição, um cliente que não toma crédito. Ele compra limpeza, portaria, segurança, manutenção de elevador, jardinagem e administração. São todos serviços intensivos em mão de obra, e folha de pagamento não gera crédito no novo modelo. O fornecedor vai ver a carga nominal dele subir de forma relevante, não vai conseguir compensar com crédito de insumo, e não vai encontrar do outro lado da mesa um cliente que recupere o imposto destacado.
Esse aumento vai para dentro do preço do contrato. E o preço do contrato é a cota condominial.
Ou seja: o condomínio pode não ser contribuinte, pode nunca emitir uma nota, pode estar em 95% de cota, e ainda assim ver a cota subir por causa da Reforma. A conta chega pela porta do fornecedor, não pela do fisco.
A saída contraintuitiva
O artigo 25, parágrafo 1º, permite ao condomínio optar voluntariamente pelo regime regular. A leitura imediata é que ninguém faria isso, porque a opção obriga a tributar também a cota.
Não é tão simples. Quem opta passa a apropriar crédito sobre tudo que compra, inclusive sobre esses contratos de serviço que representam a maior parte do orçamento de um condomínio. Para um condomínio com estrutura pesada de terceirizados, o crédito recuperado pode superar o imposto que passa a incidir sobre a cota.
Não estou dizendo que a opção compensa. Estou dizendo que a conta precisa ser feita, e que ela vai dar resultados diferentes em condomínios que parecem parecidos. Um edifício residencial de quarenta unidades com portaria remota e um condomínio comercial com trinta terceirizados fixos são dois casos completamente distintos sob essa regra.
O que fazer nos próximos noventa dias
Três coisas, em ordem.
Primeiro, meça a proporção. Pegue o balancete dos últimos doze meses e calcule quanto da receita total veio de cota e quanto veio de outras fontes. Se estiver entre 80% e 85%, o condomínio está na zona de atenção e precisa monitorar mensalmente, não anualmente.
Segundo, leia os contratos de área comum. A maioria foi assinada sem qualquer cláusula sobre tributos futuros. Se o condomínio virar contribuinte, quem absorve o imposto sobre aquele aluguel de antena? O contrato provavelmente não responde, e essa conversa é muito mais fácil antes de 2027 do que depois.
Terceiro, projete a cota. Peça aos principais fornecedores uma estimativa do reajuste que eles pretendem aplicar quando a CBS entrar em vigor. Alguns já têm essa conta. Os que não têm vão precisar fazer, e é melhor que façam agora do que em janeiro de 2027, com o orçamento já aprovado em assembleia.
Nada disso exige decisão imediata. Exige informação, e informação leva tempo para ser reunida. O que não dá para fazer é chegar em 2027 descobrindo a proporção pela primeira vez.
- Lei Complementar 214/2025, artigo 25, inciso I, parágrafo 1º e parágrafo 4º, inciso II, alínea 'a'.
- Emenda Constitucional 132/2023.
- Decreto 12.955/2026, que regulamenta a CBS.
- Resolução CGIBS nº 14, de 29 de julho de 2026, que estimou a alíquota de referência de IBS e CBS em 27,91%, acima do teto de 26,5% previsto na LC 214/2025.
Este texto é análise técnica e não constitui orientação tributária ou jurídica para caso concreto. Dados verificados em 18 de agosto de 2026.
Fazemos o cálculo da proporção, a leitura dos contratos de área comum e a projeção da cota.