Desembolso de obra e entrada de receita não se encontram no tempo
Viabilidade que projeta apenas VGV e margem é exercício de otimismo. O que decide o empreendimento é o caixa mês a mês, e ele quase nunca está no estudo.
O estudo fecha, a obra aperta
Três lugares onde o número do papel e o número do banco se separam.
O setor tem regime próprio, e quase ninguém publica a conta
A Lei Complementar 214/2025 criou reduções e redutores específicos para operações com imóveis. A conta é diferente da regra geral, e isso muda a viabilidade de empreendimento em curso.
Três perguntas que respondemos primeiro
Projetamos o empreendimento mês a mês, cruzando cronograma de obra com curva de vendas, para achar o ponto de maior necessidade de capital antes de ele chegar.
Empreendimento com margem boa e prazo ruim pode valer menos que um com margem menor e giro rápido. Comparamos os dois na mesma régua.
Refazemos a viabilidade com as reduções específicas do setor previstas na LC 214/2025, para saber se o preço praticado ainda se sustenta.
O que as incorporadoras têm perguntado
Fazemos a parte financeira: projeção de caixa do empreendimento, curva de obra contra curva de recebíveis, necessidade de capital e cenários de velocidade de venda. O estudo de mercado e o projeto arquitetônico continuam com quem já os faz.
Sim, e costuma ser o caso mais frequente. A obra começou, a venda não seguiu a curva prevista e a necessidade de capital apareceu. Reprojetar o caixa nesse ponto é o que permite negociar com o banco antes de a situação apertar.
Muda, e é por isso que vale refazer a conta. O setor tem regime específico, com redução de 50% na alienação e 70% na locação, mais redutores de ajuste e social. Empreendimento precificado antes da lei foi calculado com outra base.
Não. A contabilidade cuida da obrigação legal e fiscal de cada SPE. Nós usamos o que ela produz e devolvemos a leitura gerencial: caixa projetado, margem por empreendimento e necessidade de capital.
Vamos olhar o caixa do seu empreendimento
Uma conversa inicial para entender em que ponto está a obra, a venda e o capital. Você sai dela com uma leitura da sua situação, inclusive se a leitura for que ainda não precisa da gente.